Een bouwkavel aan het water
Koop van een bouwkavel
De laatste tijd komen er met regelmaat geschillen voorbij over de koop van bouwkavels. Zo ook in een recente zaak van de Rechtbank Noord-Holland over een geschil betreffende de koop van een bouwkavel aan een watergang. Koper heeft van Ontwikkelingsbedrijf de Westlandse Zoom (hierna: OBWZ) een bouwkavel aan het water gekocht met de verwachting dat hij op het water met een gemotoriseerd bootje zou kunnen varen.
Maar wat blijkt; toen koper bij het Hoogheemraadschap een aanvraag had ingediend voor een ontheffing om gemotoriseerd te mogen varen, heeft het Hoogheemraadschap besloten geen ontheffing te verlenen waardoor koper nu niet vanaf zijn bouwkavel met een bootje kan varen. Koper stelt hierop dat OBWZ de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.
Non-conformiteit
In het sfeermagazine wat OBWZ heeft verstrekt aan koper schrijft OBWZ dat het is toegestaan om een haventje aan te leggen. Koper ging er hierdoor vanuit dat hij vanuit het haventje mocht varen met een motorbootje. Daarom stelt koper dat OBWZ niet heeft voldaan aan het conformiteitsvereiste. Het conformiteitsvereiste houdt in dat bij koop de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 BW). De rechtbank:
- Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
De rechtbank is van oordeel dat er voldaan is aan het conformiteitsvereiste. De rechtbank geeft hierbij als reden dat er in de koopovereenkomst niet wordt gesproken over de bevoegdheid om gemotoriseerd te varen vanuit het haventje. Daarnaast kan het gemotoriseerd mogen varen in aangrenzend water in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt als een eigenschap die nodig is voor normaal gebruik van een particuliere woning.
Wederzijdse dwaling
Koper stelt dat hij bij de koop van de bouwkavel heeft gedwaald. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van wederzijdse dwaling, aangezien naast koper ook OBWZ ervanuit ging dat er vanaf de bouwkavel gemotoriseerd mocht worden gevaren. De rechtbank merkt hierbij op dat OBWZ een professionele partij is en koper een particuliere partij en juridisch leek. Hierdoor lag het eerder voor de hand dat OBWZ op de hoogte was van het verbod op het gemotoriseerd varen.
Omdat sprake is van wederzijdse dwaling, staat het de rechter vrij om het dwalingsnadeel over beide partijen te verdelen. De rechter concludeert hier dat 60% van het nadeel dat koper heeft geleden door de wederzijdse dwaling door OBWZ moet worden gedragen en 40% van het nadeel door de koper zelf moet worden gedragen.
Heeft u vragen over dit artikel? Neem vrijblijvend contact met ons op.
ECLI:NL:RBDHA:2024:3617
