Heeft de makelaar recht op loon bij ontbinding koop?
In een zaak die speelde voor de Rechtbank Midden-Nederland kwam de bemiddeling van de makelaar die in opdracht van particuliere kopers had bemiddeld bij de aankoop van een woning aan de orde. Centrale vraag was of de makelaar op grond van de overeenkomst van opdracht en de toepasselijke algemene voorwaarden recht heeft op loon omdat de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd is ontbonden. De rechtbank is van mening dat dit niet het geval is.
Gedaagden hebben in juli 2021 een overeenkomst van ‘opdracht tot bemiddeling bij aankoopwoning’ gesloten met de makelaar. De makelaar heeft gedaagden begeleid bij het zoeken en aankopen van een woning. In maart 2022 hebben gedaagden een koopovereenkomst getekend, maar op 7 maart 2022 hebben zij die koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd ontbonden.
Op 13 april 2023 heeft de makelaar een factuur van € 1.950,00 aan gedaagden gestuurd inzake courtage betreffende aankoopbegeleiding. Volgens de makelaar was met het ondertekenen van de koopovereenkomst de opdracht vervuld, zodat gedaagden de overeengekomen courtage moeten betalen.
In artikel 9 van de algemene voorwaarden is opgenomen:
‘1. (…) De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de afgesproken prestatie is geleverd. Bij een opdracht tot bemiddeling is de opdracht vervuld als de koop- of huurovereenkomst door beide partijen is ondertekend.
2. Bij koop- of huurovereenkomsten waarin opschorten de of ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd daaronder begrepen),is de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.’
Volgens de rechtbank betekent dat als er sprake is van een wettelijke bedenktijd, zoals in dit geval, de opdracht pas is vervuld als van die wettelijke bedenktijd geen gebruik is gemaakt. Anders dan waar de makelaar van uitgaat volgt uit deze bepaling dus niet dat zij de opdracht had vervuld, omdat gedaagden gebruik hebben gemaakt van demogelijkheid tot ontbinding binnen de bedenktijd.
In artikel 16 van de algemene voorwaarden staat:
‘Het kan zijn dat de opdracht tot bemiddeling is vervuld, de koop- of huurovereenkomst is getekend en opschortende en ontbindende voorwaarden (inclusief de wettelijke bedenktijd) zijn uitgewerkt. Maar als een van partijen niet meewerkt aan de uitvoering resulteert de koop-of huurovereenkomst toch niet in een daadwerkelijke overdracht (…). In zo’n geval heeft de makelaar recht op het afgesproken loon (…).’
Dat betekent dat als er geen gebruik wordt gemaakt van de wettelijke bedenktijd, maar de koopovereenkomst om andere redenen niet wordt uitgevoerd, de makelaar wel recht heeft op loon. Dat artikel gaat dus niet over de situatie van gedaagden, omdat die wel gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid van ontbinding binnen de wettelijke bedenktijd
De makelaar wijst tenslotte nog op onderdeel 5 f van de overeenkomst tussen partijen. Daarin staat:
‘Er worden kosten in rekening gebracht indien de opdracht wordt ingetrokken, of indien de opdrachtgever – nadat er een akkoord is bereikt omtrent de aankoop van een woning – zelf afhaakt (door gebruik te maken van de bedenktijd, of (…).’
Dat betekent dat wanneer, zoals in deze zaak, er gebruik is gemaakt van demogelijkheid tot ontbinding binnen de wettelijke bedenktijd, de makelaar wel de door hem gemaakte kosten in rekening mag brengen. De makelaar vraagt echter geen vergoeding van door haar gemaakte kosten, maar vraagt betaling van loon en daar geeft deze bepaling geen recht op.
ECLI:NL:RBMNE:2024:668
