HOE DRINGEND IS HET EIGEN GEBRUIK?
Het kan voorkomen dat een verhuurder zijn eigen woning zelf dringend nodig heeft. In dat geval kan de verhuurder, onder bepaalde voorwaarden, de huurovereenkomst beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Een voorbeeld hiervan is een recente zaak die speelde voor de rechtbank Den Haag. Wat was er aan de hand?
Verhuurder heeft 20 jaar in Nederland gewoond maar woont momenteel in Pakistan. Hij heeft een woning in Nederland die hij verhuurt aan Huurder. Verhuurder wil graag weer terugverhuizen naar Nederland vanwege de onveilige situatie in Pakistan. Verhuurder vordert daarom dat de huurovereenkomst met huurder, op grond van dringend eigen gebruik, wordt opgezegd.
De rechtbank overweegt dat uit artikel 7:274 lid 1 sub c BW volgt dat een dergelijke vordering alleen kan worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
De rechtbank is in onderhavig geval van oordeel dat Verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Uit de door Verhuurder overgelegde informatie blijkt voldoende dat de veiligheidssituatie in Pakistan te wensen over laat. Dat Verhuurder in het kader van de veiligheid een belang heeft om Pakistan te verlaten is daarom voldoende aannemelijk. Daaraan doet niet af dat Verhuurder er – zoals Huurder heeft aangevoerd – enkele jaren geleden voor heeft gekozen om van Bahrein naar Pakistan te verhuizen in een periode waarin de veiligheidssituatie ook al slecht was.
Om tot beëindiging van de huurovereenkomst te kunnen overgaan is daarnaast vereist dat er een passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Dat betekent volgens de rechtbank echter niet dat de beschikbare woonruimte aan precies dezelfde of nagenoeg dezelfde kwalificaties moet voldoen. Ook kleinere of duurdere woningen kunnen onder omstandigheden als passend worden aangemerkt. Evenmin is vereist dat de woonruimte zich in dezelfde buurt bevindt.
De rechtbank is van oordeel dat in voldoende mate is gebleken dat er een passende woonruimte voor Huurder beschikbaar is. Dit komt omdat erin hetzelfde appartementencomplex drie appartementen te huur worden aangeboden. Dat de appartementen tegen een hogere huur worden aangeboden, maakt dat niet anders. In de eerste plaats brengt een hogere huur volgens de rechtbank niet zonder meer mee dat er geen sprake is van een passende woonruimte. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat Huurder een relatief lage huurprijs voor het appartement van Verhuurder betaalde.
Vervolgens moet een belangenafweging worden gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de belangenafweging in het voordeel van Verhuurder moet uitvallen. Daarbij speelt in de eerste plaats een rol dat er een passende woonruimte beschikbaar is en dat kan worden aangenomen dat Huurder, die makelaar van beroep is, ‘dichter bij het vuur zit’ dan andere woningzoekenden zodat verwacht kan worden dat hij een passende huurwoning zal vinden. Voor Verhuurder is dit anders: hij woont immers in het buitenland waardoor het complexer is om te zoeken en hij beschikt niet over een netwerk op de huurmarkt.
De rechtbank oordeelt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.
