Huurprijswijzigingsbeding
Verhuurders mogen in een huurovereenkomst een huurverhogingsbeding opnemen. Soms kan een huurverhogingsbeding als oneerlijk worden beschouwd. Afgelopen januari stelde de rechtbank Amsterdam over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.
De Hoge Raad moet antwoord geven op de vraag of een huurverhogingsbeding, dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindexering, een oneerlijk beding is.
Op vrijdag 19 juli heeft de plaatsvervangend procureur-generaal (PG) over de beantwoording van die vragen advies uitgebracht aan de Hoge Raad. De PG komt in zijn conclusie, kort gezegd, tot de volgende bevindingen.
De splitsing van het huurprijswijzigingsbeding
Het huurprijswijzigingsbeding moet volgens de PG worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding is namelijk opgesteld met het oog op inflatie. Dit beding is niet oneerlijk. Het opslagbeding ziet op andere kosten en kan wel oneerlijk worden bevonden. Als het huurprijswijzigingsbeding door de rechter niet wordt gesplitst en oneerlijk wordt bevonden, betekent dit dat het beding in zijn geheel nietig is. Het indexatiebeding is dan ook nietig, terwijl dit beding op zichzelf niet oneerlijk is. Als het huurprijswijzigingsbeding wordt gesplitst is alleen het opslagbeding, als het oneerlijk is, nietig.
De beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding
Daarnaast heeft de PG iets op te merken over de beoordeling van de oneerlijkheid van het opslagbeding. De PG is van mening dat er, in het algemeen gesproken, redelijke gronden zijn voor het opslagbeding. Het oordeel dat het opslagbeding oneerlijk is, kan daarom volgens de PG niet uitsluitend berusten op de omstandigheden dat het beding geen gronden voor de opslag vermeldt.
Per saldo is belangrijker te weten met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding. 3% is volgens de PG aanvaardbaar als wordt gekeken naar de opslagpercentages bij de jaarlijkse door de minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector.
De gevolgen van de oneerlijkheid van een beding
Een oneerlijk huurprijswijzigings- of opslagbeding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan. Volgens de PG zijn betalingen op basis van een oneerlijk beding uit een huurovereenkomst daarom onverschuldigd betaald. Hierdoor is de verhuurder verplicht deze onverschuldigd betaalde bedragen aan de huurder terug te betalen. Daarnaast is de PG van mening dat de rechter, ingevallen waarin de verhuurder huurachterstand vordert, verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op een oneerlijk beding buiten beschouwing moet laten.
Volgens de PG moet de rechter bij de beoordeling van de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst onderzoeken of de tekortkoming in het licht van de omstandigheden van het geval de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van toepassing van een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding teveel heeft betaald.
De Hoge Raad is nu aan zet. Als de Hoge Raad het advies van de PG opvolgt zal de huur kunnen worden geïndexeerd en ook kunnen worden verhoogd met de overeengekomen opslag.
Vragen over huurcontracten en huurprijswijzigingsbedingen? Neem vrijblijvend contact met ons op.
