Een ingebrekestelling via WhatsApp?
Eisers hebben in 2022 een appartement gekocht van gedaagden. Kort daarna blijkt dat de onderburen wateroverlast ervaren als gevolg van een lekkage in de badkamer van de woning van eisers. Na verder onderzoek is gebleken dat het probleem veel groter is dan gedacht en dat de kosten voor het verhelpen van het probleem hoog zullen oplopen. Hierop willen eisers de verkopers van het appartement aansprakelijk stellen voor de geleden schade.
In haar beoordeling erkent de rechtbank dat de woning non-conform is en dus niet voldoet aan de overeenkomst. Eisers mochten verwachten dat de woning, op het moment van aankoop ongeveer drie jaar oud, beschikte over een badkamer zonder lekkages. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de verdere stellingen van eisers, zoals de gevorderde schadevergoeding.
Voor het toekennen van een schadevergoeding is vereist dat gedaagden in verzuim zijn geraakt met hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daarvoor is wel van belang dat eisers een ingebrekestelling hebben gestuurd aan gedaagde. Het belang van de ingebrekestelling voor gedaagden is dat zij ermee bekend raken dat eisers hen aansprakelijk willen stellen. Zij moeten weten binnen welke termijn zij alsnog na kunnen komen, zonder tekort te schieten in de nakoming en daarmee aansprakelijk te zijn voor eventuele schade. De rechtbank heeft gesteld dat de WhatsAppberichten van eisers niet aan te merken zijn als een ingebrekestelling, onder andere omdat er geen termijn voor herstel werd gegeven.
In het recht bestaat ook een mogelijkheid om van verzuim van rechtswege te spreken zonder ingebrekestelling. Ook hiervan is volgens de rechtbank geen sprake. De rechtbank oordeelt namelijk dat eisers onvoldoende hebben onderbouwd uit welke mededelingen en gedragingen van gedaagden zij konden afleiden dat gedaagden niet bereid waren tot herstel. Ook is er geen sprake van een situatie van hoge nood waarbij gedaagde een termijn voor herstel ontnomen moet worden. Aangezien gedaagden dus niet ingebreke zijn gesteld, zijn ze ook niet in verzuim geraakt en kan er geen schadevergoeding worden toegekend. Om dezelfde redenen kan er geen gedeeltelijke ontbinding van de koop plaatsvinden.
Tot slot heeft de rechtbank beoordeeld of eisers een beroep kunnen doen op dwaling. Eisers voeren aan dat ze deze overeenkomst niet zouden hebben gesloten als ze een juiste voorstelling van zaken hadden gehad. Eisers hebben bijna € 200.000 meer geboden dan de vraagprijs en de kosten voor het herstel van de badkamer bedroegen ongeveer € 11.000.
Gelet op de verhouding tussen deze bedragen, vindt de rechter dat eisers onvoldoende hebben onderbouwd dat zij een lagere prijs hadden geboden, indien ze wel van de gebrekkige badkamer hadden geweten. Ook is onvoldoende onderbouwd dat gedaagden van de lekkage in de badkamer wisten. Dit maakt dat ook een beroep op dwaling wordt afgewezen. Gelet op de voorgaande analyse van de rechtbank, worden de vorderingen van eisers afgewezen.
ECLI:NL:RBAMS:2024:2497
