Dient de verstrekte garantie te worden gelezen als een afbouwgarantie en is er sprake van omstandigheden om een beroep op de garantie af te wijzen?
Voor Rechtspraak Vastgoedrecht schreef Björn de Smit een wenk bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9389. Uit deze zaak volgt dat een les voor garantstellers is om garantieverplichtingen en de omvang daarvan te allen tijde duidelijk te omschrijven, alsmede om bij wijziging van afspraken of omstandigheden expliciet de garantieverplichtingen ter discussie te stellen en aanpassing van de gegeven garantie/borgstelling te eisen. Een samenvatting van de zaak als volgt.
Deze zaak draait om de uitleg van een verstrekte garantie. Appellanten (bewoners) hebben ieder individueel met aannemer Alliantie+ B.V. een overeenkomst gesloten voor de renovatie van hun woningen. Alliantie+ is failliet gegaan toen de overeengekomen werkzaamheden aan de woningen nog niet waren afgerond. De kern van de zaak is de vraag of BHG (geïntimeerde 1) zich in het kader van deze overeenkomsten garant heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van Alliantie+. Volgens appellanten heeft BHG gegarandeerd dat de woningen afgebouwd worden, ook als Alliantie+ dat niet meer kan. Zijstellen dat BHG is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen van Alliantie+ en vorderen daarom schadevergoeding. Zij vorderen dit ook van [geintimeerde 2] en [geïntimeerde 3] (hoofdelijk) op grond van bestuurdersaansprakelijkheid. Geïntimeerde 2 is medeoprichter van Alliantie+. Geïntimeerde 3 is enig bestuurder van geïntimeerde 2 alsmede bestuurder van Alliantie+ en via zijn persoonlijke holding VMBA aandeelhouder en bestuurder van BHG.
Rb: De rechtbank heeft de vorderingen van appellanten afgewezen.
Hof: Het hof concludeert dat BHG gehouden is de schade van de vijf overgebleven, nu nog procederende bewoners te vergoeden. Van de door die bewoners gevorderde schade wordt een deel toegewezen. Het andere deel en de vorderingen tegen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] wijst het hof af.
Het hof stelt voorop dat de uitleg van de garantie moetgeschieden aan de hand van de Haviltex-norm. De garantie die BHG heeft gebodenaan de bewoners moet naar het oordeel van het hof worden gelezen als een afbouwgarantie, vergelijkbaar met wat Bouwgarant biedt. Het hof verwerpt het standpunt van BHG dat de garantie is komen te vervallen wegens latere aanpassingen van de afspraken tussen Alliantie+ en de bewoners dan wel wegens vaststellingsovereenkomstentussen appellanten, Alliantie+ en uitvoerder [naam 2] inzake de verdere uitvoering en afbouw. Verder faalt het beroep van BHG op onvoorziene omstandigheden en op de redelijkheid en billijkheid. Volgens het hof is er echter geen sprake van bestuurdersaansprakelijkheid, nu te weinig is gesteld op grond waarvan [geïntimeerde 3] ter zake van de benadeling een persoonlijk, ernstig verwijt kan worden gemaakt. Voor de vaststelling van de hoogte van de toewijsbare schade zoekt het hof aansluiting bij het percentage van de schade dat volgt uit de door BHG overgelegde tegenbegroting.
