Jurisprudentie huurrecht
ECLI:NL:RBZWB:2024:543
In deze zaak voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant ging het om een geschil tussen de besloten vennootschap X B.V. en de gedaagde die een huurovereenkomst had met X B.V. voor een woning. Het geschil draaide om een onregelmatige opzegging door de verhuurder, de kwalificatie van de huurovereenkomst met een nuancering van het Zonshofje I arrest, en de toewijsbaarheid van de waarborgsom. De rechtbank oordeelde dat de waarborgsom toewijsbaar was, maar dat de schade van de huurder onvoldoende was onderbouwd. Enkele overwegingen uit het vonnis.
Haviltex
- Voor de kwalificatie van een overeenkomst dient aansluiting te worden gezocht bij het Haviltex-arrest van 13maart 1981 (NJ 1981, 635). In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het bij de uitleg van contractsbepalingen niet aankomt op ‘een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract’, maar op ‘de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op het geen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’, waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn ‘tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht’.
- Aanvullend op het voorgaande heeft de Hoge Raad in onder andere zijn arrest van 24 maart 2023(ECLI:NL:HR:2023:443) gespecificeerd dat om een overeenkomst te kunnen kwalificeren er aan de hand van de voornoemde maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Als de overeengekomen rechten en verplichtingen vervolgens voldoen aan de wettelijke omschrijving van de desbetreffende overeenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor de kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de desbetreffende wettelijke regeling te laten vallen.
Zonshofje I arrest
- Gedaagde doet vervolgens een beroep op de Zonshofje I-arresten van de Hoge Raad (te vinden onderECLI:NL:HR:1985:AC9008 en ECLI:NL:HR:1985:AC9009). Deze arresten hebben geleid tot de afstemmingsregel, die inhoudt dat de hoofdhuurovereenkomst verschiet van kleur als de onderhuurovereenkomst een andere strekking heeft. Hij stelt dat nu hij ervan uitgaat dat de onderhuurovereenkomst wel naar aard van korte duur is, de hoofdovereenkomst dezelfde kwalificatie dient te krijgen.
- De kantonrechter overweegt dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:3082)voornoemde arresten van de Hoge Raad heeft genuanceerd door te overwegen dat op grond van vaste jurisprudentie, waarbij verwezen wordt naar de arresten van de Hoge Raad, de ‘verkleuring’ van de hoofdhuurovereenkomst niet verder hoeft te gaan dan nodig is voor de bescherming van de onderhuurders. Als ervan uitgegaan wordt dat de onderhuurder geen huurbescherming geniet, is het juist dat de onderhuurders geen bescherming behoeven. Dit neemt echter niet weg dat, zoals hiervoor is vastgesteld, dat gedaagde en X B.V. wel de huurbescherming van toepassing hebben verklaard op de hoofdhuurovereenkomst. Dit stond hen vrij, zodat de kantonrechter de overeenkomst tussen partijen blijft kwalificeren als een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte, waarop de huurbescherming van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is.
