Koop woning: Uitleg financieringsvoorbehoud
Bij de koop van een woning wordt vaak gebruik gemaakt van een standaard (NVM)koopovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst is meestal een standaard financieringsvoorbehoud opgenomen. Het is mogelijk van deze standaardbepaling af te wijken. In een recente zaak voor Rechtbank Zeeland-West-Brabant kwam een discussie over een financieringsvoorbehoud aan de orde. Wat was er aan de hand?
Partijen zijn een financieringsvoorbehoud overeengekomen. Gedaagden hebben hierop een beroep gedaan. In geschil is de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud slaagt. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op het voorbehoud slaagt, ook al hebben gedaagden niet alle vereiste documenten overgelegd. Eisers konden op basis van de gegeven informatie wel beoordelen of gedaagden terecht een beroep deden op artikel 15 van de koopovereenkomst. Enkele overwegingen van de rechtbank.
- Ter beantwoording van de vraag of gedaagden als kopers een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gedaan, moet worden vastgesteld wat de inhoud is van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De Hoge Raad heeft bepaald welke juridische maatstaf daarvoor moet worden gebruikt (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). Deze maatstaf houdt in dat de rechtbank moet kijken naar hoe beide partijen artikel15.3 van de koopovereenkomst mochten begrijpen. Ook is van belang wat partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de letterlijke tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst is voor dit oordeel relevant. Voor dit oordeel zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Relevante omstandigheden zijn bijvoorbeeld de verklaringen en gedragingen van partijen voor en na het sluiten van de koopovereenkomst en de bedoeling van de verplichtingen uit artikel 15.
- Partijen zijn afgeweken van de standaard tekst van artikel 15 van de koopovereenkomst. Zij hebben namelijk een aanvullende eis voor de documentatieplicht opgenomen. Hoewel deze aanvullende eis in de koopovereenkomst staat vermeld, is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat partijen niet over deze eis voorafgaand aan of bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben onderhandeld. De makelaar van eisers heeft deze extraeis in de koopovereenkomst opgenomen zonder specifiek de bedoeling hiervan met partijen te bespreken. Het opnemen van de aanvullende eis was dus geenuitdrukkelijke wens van eisers die voor hen van belang was bij het sluiten van de koopovereenkomst.
- Eisers voeren terecht aan dat een taalkundige uitleg van deze woorden ertoe leidt dat gedaagden niet hebben voldaan aan de eis van ‘goed gedocumenteerd’ omdat gedaagden deze stukken niet tijdig hebben verstrekt. De tekst is duidelijk. Maar voor de uitleg van artikel 15.3 van de overeenkomst is niet alleen de letterlijke tekst van belang, maar ook de achterliggende gedachte van het opnemen van een contractuele documentatieplichten een inspanningsplicht bij het financieringsvoorbehoud.
- Het doel en de strekking van een financieringsvoorbehoud is om de koop voorwaardelijk te laten plaatsvinden. De koper heeft zo de tijd om een hypothecaire financiering af te sluiten en om de koopsom aan de verkoper te voldoen. Er rust een inspanningsplicht op de koper om te voorkomen dat een koper te snel en te gemakkelijk een beroep op het financieringsvoorbehoud doet. De koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. Naast de inspanningsplicht rust op gedaagden als kopers ook een documentatieplicht. De bedoeling van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan. Daarnaast heeft de documentatieplicht een bewijsfunctie. Een koper kan aan de hand van de documentatieplicht aantonen dat hij zich voldoende heeft ingespannen.
ECLI:NL:RBZWB:2024:1816
