KOOPOPTIE VASTGOED: NIET VOORZIEN IN DE OVEREENKOMST
Nadat een overeenkomst is gesloten kunnen er situaties ontstaan waar in de overeenkomst geen rekening mee is gehouden. Dit zijn leemtes in de overeenkomst die moeten worden aangevuld. In een recente zaak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch kwam dit aan de orde.
Het betrof een conflict tussen verhuurder en huurder. Partijen hadden een koopoptieovereenkomst gesloten op 27 maart 2019. In de overeenkomst was opgenomen dat de huurder maandelijks een optievergoeding betaald en daardoor het recht krijgt om het gehuurde pand te kopen voor een reeds afgesproken koopsom. In de overeenkomst is eveneens een bepaling opgenomen waarin staat dat de maandelijks betaalde optievergoedingen worden verrekend met de koopsom als de huurder het pand gaat kopen.
De huurder heeft vervolgens elke maand de optievergoedingen betaald tot augustus 2021. Toen ontdekte de huurder dat de verhuurder het pand had verkocht aan een derde. Vervolgens heeft de huurder de verhuurder gesommeerd om de reeds betaalde optievergoedingen terug te betalen. Doordat de verhuurder het pand heeft verkocht, kan hij immers het eigendom niet meer overdragen aan de huurder.
Vervolgens stelt de verhuurder dat de nieuwe eigenaar van het pand bekend is met de overeenkomst tussen huurder en verhuurder en dat de nieuwe eigenaar deze overeenkomst zal respecteren. De huurder is er niet van overtuigd dat de nieuwe eigenaar de al betaalde optievergoedingen zal verrekenen met de nog te betalen koopsom. Daarom vraagt de huurder om bewijs waaruit blijkt dat de nieuwe eigenaar de overeenkomst tussen huurder en verhuurder zal respecteren. De huurder krijgt geen overtuigend bewijs en wil daarom de overeenkomst ontbinden.
Het hof oordeelt eerst dat door de verkoop van het pand er een situatie is ontstaan waar in de overeenkomst geen rekening mee is gehouden. Er bestaat dus een leemte in de overeenkomst en het hof oordeelt dat deze leemte moet worden aangevuld met de Haviltex-maatstaf en artikel 6:248 lid 1 BW.
Vervolgens oordeelt het hof dat de verhuurder bij de verkoop van het pand de huurder niet heeft betrokken of over de verkoop heeft geïnformeerd. Dit is in strijd met de Haviltex-maatstaf. Daarbij oordeelt het hof dat in de koopovereenkomst tussen de verhuurder en de nieuwe eigenaar niks is opgenomen over de optievergoedingen en verrekening met de koopsom. Doordat de verhuurder het pand heeft verkocht is het onmogelijk geworden om de overeenkomst na te komen en het pand over te dragen aan de huurder.
Het hof oordeelt dat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van de koopoptieovereenkomst. Het hof oordeelt dat de overeenkomst moet worden ontbonden waardoor de huurder de reeds betaalde optievergoedingen terug ontvangt.
