KOOPOVEREENKOMST: LEKKAGE IS GEBREK
Na het kopen van een huis kan het voorkomen dat er door de koper problemen worden ontdekt die hem op voorhand niet bekend waren. Een voorbeeld hiervan is een recente zaak die speelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Wat was er aan de hand?
Eiser heeft een woning gekocht van gedaagde. Eiser heeft na levering van de woning een bedrijf ingeschakeld om vloerisolatie aan te brengen in de woning. Tijdens de voorinspectie in de kruipruimte hebben medewerkers van het bedrijf aangegeven dat zij de kruipruimte vanwege stank niet verder wilden betreden en dat deze eerst door een specialist moest worden onderzocht. Naar aanleiding hiervan heeft eiser een adviesbureau ingeschakeld.
Het adviesbureau heeft na onderzoek geconcludeerd dat de stankoverlast het gevolg is geweest van een jarenlange lekkage. Hierdoor moet eiser extra kosten maken om dit te herstellen. Deze herstelkosten vordert eiser van gedaagde.
Eiser onderbouwt de vordering door te stellen dat de door het adviesbureau geconstateerde lekkage aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Daarbij beroept eiser zich op de koopovereenkomst, waarin wordt gegarandeerd dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Dat is volgens eiser overduidelijk niet het geval. Gedaagde is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van diens verplichtingen op grond van de koopovereenkomst en moet daarom de schade vergoeden.
Gedaagde betwist dat het door eiser gestelde gebrek ten tijde van de levering aanwezig was. Indien wordt vastgesteld dat het gebrek wel aanwezig was, dan belemmert dit gebrek het normaal gebruik als woonhuis niet. Mocht er wel sprake zijn van een gebrek dat het gebruik als normaal woonhuis belemmert, dan komt dit voor risico van eiser omdat hij zijn onderzoeksplicht geschonden heeft. Gedaagde heeft immers vermeld dat er, vanwege de aanwezigheid van water in de kruipruimte, een pompinstallatie aanwezig is. Dit had voor eiser aanleiding kunnen en moeten zijn om hier voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst nader onderzoek naar te laten verrichten.
De rechtbank stelt dat het gebrek ten tijde van de levering aanwezig was. De rechtbank overweegt hierbij dat er een grote hoeveelheid slib en water in de kruipruimte is gevonden. Het slib moet zich over langere tijd hebben ontwikkeld. Dit wijst erop dat het gebrek ten tijde van de levering al aanwezig was.
De rechtbank is van oordeel dat de lekkage een gebrek oplevert dat in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis. Eiser heeft daartoe voldoende gesteld en aangetoond dat de aanwezigheid van het rioolwater in de kruipruimte naast stankoverlast ook verdere (vocht)problemen in het huis heeft veroorzaakt, zoals aantasting van de(onder)vloeren en muren. Ook is het volgens de rechtbank zeer aannemelijk dat de aanwezigheid van het rioolwater zorgt voor een (toenemende) stankoverlast, welke het woongenot aantast.
Daarnaast oordeelt de rechtbank dat eiser niet bekend had moeten zijn met het gebrek. De rechtbank overweegt hierbij dat het feit dat gedaagde melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van een pompinstallatie voor het grondwater in de kruipruimte, geen aanleiding had moeten zijn voor eiser om onderzoek te doen. Er was namelijk niet duidelijk wat eiser volgens gedaagde met de mededeling had moeten doen. De mededeling betrof een geruststellende mededeling, namelijk dat er wel eens grondwater in de kruipruimte kan lopen en dat dit eerder gebeurde bij noodweer, maar dat gedaagde dit heeft opgelost door het aanbrengen van de pompinstallatie waarmee dat grondwater eenvoudig wordt weggepompt.
De rechtbank oordeelt dat gedaagde de herstelkosten moet betalen.
Heeft u problemen na de koop- of verkoop van onroerend goed? Neem vrijblijvend contact met ons op.
