Koopovereenkomst woning vernietigbaar wegens ernstige overlast en dreiging van buren?
Voor Rechtspraak Vastgoedrecht schreef mr. B. de Smit een wenk bij een zaak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, ECLI:NL:OGEAC:2023:312. De volledige bijdrage is hieronder te lezen.
Samenvatting
Kopers hebben van verkopers een woning gekocht in het gebied Brakkeput Mei Mei in Curaçao. De koopprijs bedroeg meer dan 3 miljoen euro. Vanaf het moment dat kopers vanuit Nederland naar de woning zijn verhuisd hebben zij ernstige overlast ondervonden van hun directe buren. Kopers werden door hen getreiterd en bedreigd. Kopers hebben uiteindelijk de woning verlaten en zijn naar Nederland terugverhuisd. Kopers stellen dat verkopers van de situatie met deze buren op de hoogte waren en dat verkopers hen hadden moeten informeren. Kopers hebben de koopovereenkomst vernietigd op grond van bedrog of dwaling, althans hebben zij deze ontbonden op grond van non-conformiteit. Zij vorderen dat verkopers de koopprijs aan hen terugbetalen en dat verkopers eraan zullen meewerken dat de woning aan hen wordt terug geleverd.
Het GiEA: Het gerecht is van oordeel dat kopers de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben vernietigd. Verkopers moeten de koopprijs terugbetalen en kopers de woning terug leveren. De grondslag voor de vernietiging is dat kopers een onjuiste voorstelling van zaken hadden over hun directe buren omdat kopers ermee bekend waren dat de buren geen normale buren zijn. Er is sprake van aanhoudende dreiging. De buren zijn onberekenbaar. Verkopers hadden kopers daarover moeten informeren. Een overeenkomst die met een onjuiste voorstelling van zaken is gesloten is vernietigbaar als de overeenkomst zonder deze onjuiste voorstelling niet was gesloten. Dat is hier het geval; naar het oordeel van het gerecht is de overlast die kopers hebben ondervonden van een zodanige ernst en omvang dat op grond daarvan kan worden aangenomen dat zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten als zij daarvan hadden geweten. Er is geen sprake van een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Het was verkopers bekend wat de drijfveren van de buren waren. Ook waren zij ermee bekend dat de buren voor overlast kunnen zorgen en ongedurig en manipulatief gedrag vertonen als zij hun zin niet krijgen. Volgens het gerecht komt geen belang toe aan de verklaringen die verkopers hebben overgelegd van huurders, de tuinman en de makelaar die verklaren niet eerder over problemen met de buren te hebben gehoord.
Belangrijk voor de praktijk is dat naast een klassieke hindersituatie waarin als maatstaf geldt dat sprake moet zijn van structurele overlast, derhalve overlast die niet incidenteel van aard is, ook sprake kan zijn van een aanhoudende dreiging die zich niet dagelijks of regelmatig hoeft voor te doen. Ook in dat geval ligt het op de weg van verkopers om kopers hierover te informeren. Het gaat dan met name om het zwijgen van verkoper waar deze had behoren te spreken.
Weliswaar kan het de koper worden toegerekend indien deze nader onderzoek achterwege heeft gelaten terwijl dit wel van hem verwacht mocht worden en zal deze de koopovereenkomst niet kunnen vernietigen. In onderhavige kwestie kon verkoper een dergelijk verwijt niet worden gemaakt. Dat is gezien de feiten en omstandigheden in deze zaak terecht.
