De verhouding tussen onderzoeks- en mededelingsplicht bij de koop van een woonhuis
In een op 28 februari 2024 gepubliceerd vonnis van de rechtbank Noord-Holland kwam de verhouding tussen onderzoeks- en mededelingsplicht bij de koop van een woonhuis aan de orde. Volgens koper is verkoper toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Hij stelt primair dat verkoper in artikel 3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd dat hij koper alle inlichtingen heeft verschaft die hij ter kennis van koper zou moeten brengen en in artikel 15 van de koopovereenkomst expliciet heeft verklaard dat de fundering van het verkochte niet is onderzocht en dat de huidige kwaliteit daarvan onbekend is, maar dat hij ten onrechte geen melding heeft gemaakt van de slechte staat van de fundering onder de woning.
Heeft verkoper de op hem rustende mededelingsplicht geschonden door koper niet volledig te informeren over de staat van de fundering en de herstelplannen van de buren? De rechtbank is van oordeel dat die stelling van koper niet slaagt. Enkele overwegingen uit het vonnis.
- Uit de verklaringen van partijen ter zitting blijkt dat koper tijdens de bezichtiging zelf heeft gevraagd naar de staat van de fundering omdat hij wist dat dit in de plaats X een probleem kon zijn. Verkoper heeft toen gezegd dat de gemeente de verzakking monitort en dat uit het meest recente rapport blijkt dat sprake is van klein verval;
- Ter zitting heeft koper verklaard dat omdat de bouwkundige geen aanleiding zag om hem te adviseren om nader onderzoek te laten instellen, hij die noodzaak zelf ook niet zag. Hij heeft verklaard dat er weliswaar een scheur in de achtergevel was geconstateerd, maar dat daarvoor een andere oorzaak werd gegeven, namelijk dat bij het plaatsen van openslaande deuren geenlatei was geplaatst. Dit was dus niet te herleiden naar een probleem met de fundering. Verder heeft koper benadrukt dat hij druk voelde om snel tot koop over te gaan omdat hij het huis graag wilde hebben en heeft hij erkend dat hij ermee bekend was dat het een oud huis is en dat hij wist van de funderingsproblematiek in de plaats X. Dit was voor hem echter geen reden om nader onderzoek te laten doen, naar eigen zeggen omdat hij jarenlang in het centrum van Amsterdam heeft gewoond in een pand uit 1600 en daar nooit problemen met de fundering heeft ondervonden;
- Uit deze verklaringen van koper blijkt dat hij een bewuste afweging heeft gemaakt en heeft besloten om de staat van de fundering niet te laten inspecteren voorafgaand aan de koop van de woning. Deze keuze is niet ingegeven door een gebrek aan informatie van de zijde van verkoper. Er is over de fundering gesproken en verkoper heeft een taxatierapport en het laatste meetrapport van de gemeente aan koper overgelegd. Dat verkoper het onderzoeksrapport van de fundering van nummer 1 en de door de buren opgevraagde offertes voor funderingsherstel niet heeft gedeeld met koper, kan niet leiden tot de conclusie dat verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
ECLI:NL:RBNHO:2024:1335
