Ontbinden huurovereenkomst
Het kan voorkomen dat een huurder een huurachterstand heeft. De verhuurder kan dan eisen dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Een voorbeeld hiervan is een recente zaak die speelde voor de rechtbank Rotterdam. Wat was er aan de hand?
Huurder huurt een woning van verhuurder. Huurder heeft al een jaar de huurprijs van de woning niet betaald. Hierop eist verhuurder dat de kantonrechter de huurovereenkomst met huurder ontbindt en dat huurder, zoals volgt uit de huurovereenkomst, verhuurders gemaakte buitengerechtelijke kosten en administratiekosten betaalt.
De kantonrechter overweegt dat bij een huurachterstand van meer dan drie maanden, de huurachterstand meestal ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter moet hierbij wel rekening houden met alle omstandigheden.
In onderhavig geval wonen er twee minderjarige kinderen in de woning. De kantonrechter moet op grond van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind de belangen van het kind bij het behoud van de woning als eerste betrekken. De ontruiming van de woning met minderjarige kinderen is namelijk een ingrijpende maatregel voor de kinderen.
De kantonrechter oordeelt dat, gezien huurder al een jaar geen huur heeft betaald, het belang van verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen zwaarder weegt dan dat van huurder en het gezin om in de woning te kunnen blijven wonen. Daarom wordt de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden. Wel geeft de kantonrechter huurder een ruimere termijn om te ontruimen dan door verhuurder is gevraagd. De kantonrechter vindt dat deze beslissing recht doet aan de belangen van de kinderen.
Verder eist verhuurder nakoming van de buitengerechtelijke kosten en administratiekosten, op grond van artikel 8 en 15 van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat deze artikelen in het nadeel van de huurder afwijken van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of die indruk wekken. Een bepaling die de verhuurder recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar de bepaling mag de verhuurder geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Daarom worden artikel 8 en 15 van de huurovereenkomst vernietigd.
De kantonrechter overweegt verder dat zij een oneerlijke bepaling niet mag wijzigen in een eerlijke bepaling en ook geen aanvullend recht mag toepassen. De gevolgen van oneerlijkheid kunnen daarom ook niet(deels) buiten toepassing worden gelaten, omdat die gevolgen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zouden zijn. Het doel van de richtlijn is namelijk dat oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten verdwijnen en om dat doel te bereiken moeten de sancties uit de richtlijn afschrikkend zijn.
De kantonrechter veroordeelt huurder tot het betalen van de huurachterstand en ontbindt de huurovereenkomst. De eis van verhuurder dat huurder de buitengerechtelijke kosten en administratiekosten betaalt, wordt afgewezen.
